Как инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Как инвестировать в недвижимость: с нуля и без денег

Здравствуйте, уважаемые читатели.

Сегодня у нас очень интересная тема. Мы поговорим о том, как инвестировать в недвижимость, имея в запасе небольшой стартовый капитал или вообще без денег.

Цель этой статьи: собрать максимальное количество работающих схем, позволяющих при должном усилии выгодно купить перспективный жилой объект и заработать на сделке.

Небольшое отступление

Мы не будем рассматривать классические схемы, позволяющие правильно купить доходный объект за приемлемую цену. Также здесь не будут рассмотрены особенного того, как инвестировать в недвижимость в России и за рубежом. Это очень важный материал, требующий детальной проработки. Его мы отдельно опубликуем в рубрике «Недвижимость». Чтобы не пропустить нужную статью, подпишитесь на рассылку или присоединитесь к нашей группе в соцсетях.

Особенности покупки недвижимости без капитала

Запомните три простых принципа, на основе которых будут базироваться все ваши будущие сделки.

1. Абсолютно каждый человек может выгодно инвестировать в недвижимость с нуля, без бюджета и специальных знаний.
2. При малом капитале вам придется много времени уделить двум процессам: поиску доходных объектов и привлечению достаточного количества денег.
3. Чтобы проводить сделки без стартового капитала, вам придется научиться договариваться и привыкнуть к многочисленным отказам.

В инвестиционном мире существуют такие понятия, как ресурсы и ресурсность.

Схема покупки квартиры с помощью ресурсовСхема покупки квартиры с помощью ресурсности

Вы находите выгодный объект
Накапливаете нужное количество денежных средств для его покупки	Привлекаете нужное количество чужих денежных средств для покупки собственного объекта
Получаете недвижимость в собственность

Как видите, все безбюджетное инвестирование построено на умении добывать нужные ресурсы. В следующем разделе мы рассмотрим несколько примеров, которые помогут лучше понять суть такого подхода.

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Покупка квартиры с небольшим капиталом Покупка квартиры без денег

Вы находите инвестиционный объект
Делаете первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости и оформляете ипотеку на 15-20 лет	Берете на 5-6 лет потребительский кредит, сумма которого равна 10% от стоимости выбранной недвижимости
Оформляете ипотеку на 15-20 лет
Рассчитываете размер обязательного месячного платежа
Рассчитываете приемлемую сумму аренды. Эта сумма должна: погашать размер обязательного месячного платежа по ипотеке и генерировать дополнительную прибыль
Находите арендаторов и ждете, когда недвижимость полностью перейдет в вашу собственность

Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа

• Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
• Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
• Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
• Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
• Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.

Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку

• Находите подходящую недвижимость.
• Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
• Совершаете покупку.
• Сдаете квартиру в аренду.
• Постепенно погашаете долг.

Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта

• Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
• Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
• Делите большую квартиру на студии.
• Продаете каждую студию отдельно.
• В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.

Подключение к выгодной сделке инвестора

• Вы находите подходящий объект.
• Снижаете его стоимость на 30%.
• Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
• Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.

Инвестиционные риски, связанные с покупкой недвижимости без бюджета

Весь кредитный период за вами будет числиться долг, который в случае любого форс-мажорного обстоятельства может резко увеличиться. Более того, если вы не найдете арендаторов и не сможете своевременно проводить выплаты, то на вашу не до конца выкупленную квартиру банк может наложить арест.

В этом видео сделан расчет стоимости ипотечной квартиры

Учитесь на чужих ошибках и к каждой сделке подходите с максимальной ответственностью

о том, почему на сделке очень важно слушать и слышать

Резюме

Абсолютно каждый человек может инвестировать в недвижимость без денег и специального образования. Для этого необходимо стать ресурсным инвестором, оценить все сопутствующие риски, выбрать подходящую схему работы и потратить время на ее реализацию.

Что дальше?

Спасибо за чтение. и делитесь полезными публикациями в соцсетях.

С уважением, команда блога Артема Биленко
«Твоя линия жизни в твоих руках»

Источник: https://artem-bilenko.com/biznes-i-finansy/investoru/nedvizhimost/kak-investirovat-s-nulya-pri-malom-kapitale-ili-bez-deneg.html

Инвестиции в недвижимость при малом капитале – выгодные варианты и рекомендации

Недвижимость всегда была самым популярным объектом капиталовложений. Она остается востребованной при любой экономической ситуации. Даже в периоды кризисов люди нуждаются в жилье, организации – в помещениях для работы. Недвижимости не грозят обесценивание ввиду утраты актуальности, инфляция и девальвация. Но многие отказываются от такого варианта вложений из-за небольших сбережениях. Однако есть способы инвестировать в недвижимость даже при малом капитале.

Способы получения дохода от недвижимости

Приобретение недвижимости предполагает немного основных сценариев дальнейшего использования:

• Покупка с целью перепродажи. Тогда должна быть существенная разница между затратами и выручкой от сделки.
• Предоставление купленного объекта в аренду. Определяющим фактором должна стать востребованность недвижимости. Если это жилая квартира, то важно расположение относительно социально значимых объектов, остановок, станций метро, магазинов, промышленных зон и мест культурного отдыха.
• Оформление в собственность, чтобы была. По принципу «лишней не будет, зато деньги не сгорят».

В ситуации с ограниченными финансовыми возможностями эффективнее использовать второй вариант, так как доход предполагается практически с момента покупки.

Ипотека

Главный инструмент для приобретения недвижимости при недостаточном капитале – это ипотека. Прежде, чем ввязываться в залоговый кредитный договор, необходимо просчитать, каким образом будет получаться прибыль, и насколько она соотносима с ежемесячным платежом.

Оформлять ипотеку целесообразно, если проценты по кредиту нивелируются инфляцией. Это особенно актуально во время экономических кризисов. Цены на недвижимость падают, но и ставки по кредиту тоже могут вырасти. Если найти выгодное банковское предложение, то по прошествии кризиса разница в цене покупки и новой рыночной стоимости может покрыть затраты на уплату процентов.

Ипотека не лучший вариант, если планируется перепродажа недвижимости. Возможность получения прибыли есть от сдачи помещения в аренду. Как минимум, арендная плата будет идти на погашение долга. В любом случае доход с приобретения недвижимости в ипотеку наиболее вероятен в отдаленной перспективе. Но при правильном подходе к выбору объекта и кредитного предложения это неплохой способ хранения капитала.

Какая недвижимость стоит дешевле

Чтобы потратить меньше средств на покупку недвижимости вне зависимости от того, с участием заимствованных денег или только благодаря собственным сбережениям, нужно выбрать объект, который стоит ниже среднерыночной цены.

Квартира в новом доме на начальном этапе застройки. Цена за квадратный метр в еще не построенном доме в разы ниже, чем в готовом жилье. Если ничего не случится с застройщиком, даже при наличии кредитных обязательств, покупатель в итоге останется в выигрыше. Главное не ошибиться с выбором объекта. Для этого предварительно нужно изучить информацию о застройщике, о его финансовых возможностях и репутации.

Квартира на вторичном рынке жилья. Стоимость недвижимости определяется датой постройки здания, расположением квартиры внутри дома (первый и последний этаж и угловые квартиры стоят дешевле), общим состоянием объекта. Так как планируется сдавать квартиру в аренду, с этими характеристиками можно смириться, но адрес должен быть интересным наибольшему числу потенциальных жильцов. Косметический ремонт при этом тоже можно сделать за их счет, частично или полностью освободив их от арендной платы на определенный срок.

Бывшая коммунальные квартира. Стоимость таких помещений без дорогого ремонта на порядок ниже обычных квартир. К тому же можно выкупать по одной комнате. Если удастся приобрести всю квартиру, выгода обеспечена тем, что можно будет заселять несколько арендаторов. Сделать это позволяет характерная планировка помещения, изначально рассчитанное на соседское проживание разных людей.

Комната или доля в квартире. Сложный с юридической точки зрения вариант. В качестве вложения, приносящего быстрый доход, не подходит. Но иногда люди, не способные договориться о размене жилплощади, готовы продавать части квартиры по очень заниженной цене. Этим часто пользуются риэлтерские конторы. Если у начинающего инвестора достаточно наглости и терпения, есть возможность приобретения недвижимости в пол цены. Оформление ипотеки в таких целях маловероятно.

Залоговая недвижимость. Квартиры злостных неплательщиков банки выставляют на аукцион. В результате сделки могут проходить по цене, значительно отличающейся от рыночной, и не в пользу продавца. Однако после покупки могут возникнуть сложности с выселением бывших владельцев, да и предварительно оценить состояние таких квартир не всегда возможно.

Способы увеличить прибыль с аренды

После покупки недвижимости инвестору следует позаботиться о дальнейшем получении максимальной выгоды от сдачи объекта в аренду. Если жилплощадь приобреталась с использованием кредита, ежемесячная оплата приблизительно равна платежу в банк (плюс-минус зависят от срока кредитования и первоначального взноса).

Но есть способы повысить арендный доход:

• Сдавать квартиру посуточно. Метод требует затрат времени и сил собственника, нужны реклама для привлечения арендаторов, регулярный контакт с ними, содержание помещения в чистоте и порядке. Но и доход при этом может вырасти в 2-3 раза, при условии, что квартира большую часть времени будет занята.
• Сделать перепланировку. Сегодня стало популярным из одной квартиры делать несколько обособленных зон, квартир-студий, или просто комнат с отдельным входом. Тогда можно заключать договор аренды сразу с несколькими жильцами, каждый из которых будет платить как за отдельное жилье. Перед покупкой квартиры для таких целей важно учесть ограничения в изменении квартир. Так первые этажи предпочтительней для переноса или увеличения санузлов, а на верхних этажах больше вариантов с перестановкой межкомнатных стен. Ремонт требует дополнительных вложений, но ежемесячный доход вырастет пропорционально количеству новых жильцов.
• Перевести жилое помещение в нежилое. Если квартира на первом этаже, из жилой недвижимости можно сделать коммерческую. Переоформление займет от полу года до двух лет, вероятны трудности с получением разрешений и согласованием с жильцами дома, нужны вложения в ремонт. Но при условии заключения долгосрочного договора аренды с торговой организацией, собственник обеспечивает себя стабильной высокой прибылью. Вариант возможен, если займ в банке оформлен не в виде ипотеки, а как потребительский кредит. Рискованный и трудный метод, однако в итоге вырастет не только арендная плата, но и стоимость самого объекта недвижимости.

Коллективные инвестиции

Самым безопасным и бюджетным способом инвестирования в недвижимость являются вложения в закрытые паевые инвестиционные фонды. Доход от коллективных инвестиций составляет 25-30% годовых. Стать соинвестором можно, имея хотя бы 100-200 тысяч рублей. Работа фондов регулируется действующими законами РФ, поэтому риски клиентов практически равны нулю.

Средства, вложенные клиентами, находятся под контролем управляющих компаний, где работают профессиональные аналитики, определяющие в какие строящиеся объекты наиболее выгодно инвестировать. Контактируя с застройщиками и крупнейшими подрядчиками, УК приобретают недвижимость целыми партиями по минимальным ценам и находят покупателей. Из полученной прибыли соинвесторам выплачиваются проценты, которые можно вывести, а можно снова вложить для увеличения капитала с помощью новых проектов.

Даже если в распоряжении начинающего инвестора всего несколько сотен тысяч рублей, или имеющихся средств достаточно только на минимальный первоначальный взнос по ипотеке, вкладывать в недвижимость и получать с этого доход возможно.

Источник: http://111999.ru/investment/investicii-v-nedvizhimost-malyj-kapital/

Инвестиции в недвижимость 2019: вложение денег в России (Москва, Сочи, СПб)

Евгений Смирнов

20 июля 2018

# Инвестиции

За новейшую историю России упадок цен на недвижимость наблюдался только 3 раза: из-за дефолта, мирового кризиса и российского кризиса. При этом с конца 90-х стоимость на жилье ежегодно возрастает как минимум на 3%.

• Особенности и направления инвестиций в недвижимость
• Инвестирование в жилую недвижимость
• Инвестиции в коммерческую недвижимость
• Зарубежная недвижимость
• Вход на этапе строительства
• Стратегии вложений в недвижимость
• Инвестирование при малом капитале
• Ситуация на рынке России

Инвестиции в недвижимость считаются одним из наиболее надежных способов вложения денег. Ведь цены на такие объекты постоянно растут и, соответственно, приносят доход. У таких вложений есть две цели: сохранить финансы в условиях нестабильной экономики или получить доход.

Около 50% договоров купли-продажи являются инвестиционными сделками. Но выгодны ли они? Неужели все так просто и заработать на этом может каждый? Об этом расскажем подробнее в нашей статье.

Особенности и направления инвестиций в недвижимость

Актуальный вопрос многих — стоит ли инвестировать в 2019 году именно в недвижимость? Впрочем, он не меняется из года в год. У такого вложения, как и у других, есть свои плюсы и минусы.

Плюсы инвестирования в недвижимость:

• Надежность: деньги в таком случае не могут буквально испариться в один день и обесцениться.
• Актуальность. Сегодня без жилья не обойтись, снимать номера в отеле — дорогое удовольствие. Поэтому даже в командировке люди предпочитают арендовать квартиру. От нового платья или шикарного ужина в ресторане можно отказаться, от жилья — нет.
• При определенных условиях можно получить неизменную доходность, например, сдавая недвижимость в аренду.

Есть и недостатки, например, цены на такие объекты довольно высоки и придется дополнительно выделять сумму для ремонта, налогов и оплаты коммунальных.

Вложения в недвижимость относятся к реальным инвестициям и делятся на 4 типа: жилая, коммерческая, зарубежная и вход на этапе строительства. Порядок действий и особенности каждого из них индивидуальны, поэтому рассмотрим их подробнее.

Инвестирование в жилую недвижимость

Этот вид инвестирования подразумевает приобретение квартиры, дома и другого помещения, предназначенного для жилья. Плюс в том, что порог входа зачастую небольшой. Но минус в том, что рассчитывать на быструю прибыль не приходится.

Некоторые особенности:

• Заранее необходимо оценить сумму для вложения. Именно от этого показателя зависит, в каком сегменте рынка удастся развиться.
• Изучение социальной инфраструктуры, находящейся вблизи желаемого объекта — один из важных шагов. Ведь покупателей квартиры в новостройке, особенно семейную пару, будет интересовать наличие школы, детского садика, больницы.
• Лучше выбирать ликвидные объекты, например, одно или двухкомнатные квартиры на 5–12 этажах.

Интересно, что за новейшую историю России упадок цен на недвижимость наблюдался только 3 раза: из-за дефолта, мирового кризиса и российского кризиса. При этом с конца 90-х стоимость на жилье ежегодно возрастает как минимум на 3%.

Если был выбран вариант инвестирования в квартиру, то заработать можно несколькими способами:

• Сдача в аренду. Учитывайте, что придется периодически делать ремонт. Капитальный или косметический — зависит от состояния жилья. Если район популярный, а тем более туристический, то проблем с поиском клиентов возникнуть не должно. Минимально в таком случае можно получать 120 тыс. руб., но стоит учитывать — это эконом или комфорт класс.
• Продажа жилья через время в случае его подорожания. Получить доход можно только один раз и через определенное время. Чем больше времени пройдет, тем большая будет прибыль. Рост цен зависит от региона. Например, в Белгородской области стоимость квартир постоянно растет. Поэтому важно предварительно уделить внимание выбору области и города.

Сегодня инвесторы выбирают первый вариант, поскольку длительное владение объектом недвижимости гораздо выгоднее, чем его быстрая перепродажа. Финансисты утверждают — это надежная альтернатива банковским депозитам.

Строительство жилой недвижимости не прекращается, а только набирает свои обороты, поэтому такое вложение будет выгодно не только в 2019 году, но и в долгосрочной перспективе.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестируя в офисы и другую коммерческую недвижимость, люди рассчитывают получать в будущем хорошую прибыль на аренде этих зданий. В отличие от жилых объектов, в этом случае можно получить больший доход. Однако необходимо иметь определенные знания и аналитическую информацию.

Коммерческая недвижимость — это магазины, торговые центры, кафе, рестораны, склады и офисы. Любое помещение, которое может использоваться предпринимателем для ведения бизнеса.

Особенности покупки

Необходимо брать во внимание тот факт, что за последние годы такие объекты, в отличие от жилых, показывают отрицательную динамику. Лучшим решением для инвестора будет именно сдача в аренду помещений, поскольку не каждый предприниматель готов покупать недвижимость.

Быстрее всего окупаются офисные и торговые помещения (до 10 лет), а вот в случае с гостиницами этот период может занять и 12 лет. Необходимо брать в учет регион и особенности его развития.

Есть еще вариант покупки объекта на этапе строительства и его перепродажа после завершения ремонтных работ. Такой способ очень рискован, т. к. строительство может не завершиться или затянуться надолго.

Зарубежная недвижимость

Отличие недвижимости в западных странах от отечественной заключается в ее разнообразии и высоком ценнике. Сегодня инвестиции в зарубежные объекты считаются эффективным вложением. Для начала необходимо определиться со страной, а именно: показатели экономической стабильности, уровень дохода граждан, способы заключения договора купли-продажи.

Есть два способа получения недвижимости:

• Покупка объекта напрямую — этот способ выбирают практически все инвесторы. Здесь уровень дохода зависит только от ставки за аренду и налога.
• Вложение в трастовую компанию, деятельность которой сосредоточена на поиске хороших объектов и арендаторов. В этом случае доход исчисляется процентом от инвестиций.

Нужно брать в учет особенности жилья и коммерческих помещений конкретного региона. Например, в некоторых странах лучше всего арендуется помещение с хорошим ремонтом и наличием камер видеонаблюдения. То есть, иногда предусматриваются дополнительные вложения для обустройства.

Наиболее популярные страны — США, Германия и Великобритания.

Вход на этапе строительства

Покупка недвижимости на стадии строительства — одновременно и самый выгодный, и самый рискованный способ инвестиции. Есть несколько вариантов вложений.

Большинство современных компаний продают свои объекты еще до того, как заканчивается строительство. Это помогает, с одной стороны, привлечь финансы, и с другой — закончить работы. Преимущество этого способа в том, что по итогу стоимость недвижимости повышается в 2 раза от первоначальной цены.

Можно вложить в строительные работы и получить прибыль в зависимости от оговоренной доли. Этот способ выбирают многие инвесторы, поскольку он менее рискован и уже более привычен.

Самые надежные застройщики РФ, в которые можно инвестировать:

Застройщик	Объем строительства на 1.07.2018	Построенных жилых комплексов	Построенных многоквартирных домов	Построенных апартаментов
ГК Эталон, г.Санкт-Петербург	979 331 м²	14	39	2
Группа Самолет-Девелопмент, г.Москва	788 044 м²	7	46	2
А101 ДЕВЕЛОПМЕНТ, г.Москва	660 868 м²	5	49
MR Group, г.Москва	629 214 м²	11	15	4
Группа ЛСР, г.Санкт-Петербург	4 499 457м²	28	280	3
Холдинг Setl Group, г.Санкт-Петербург	2 384 077 м²	20	71
ГК Гранель, г.Москва	640 169 м²	7	74
ГК Главстрой, г.Москва	617 733 м²	5	35
Группа ПСН, г.Москва	536 159 м²	6	21	1
ГК ПИК, г.Москва	4 351 525 м²	52	211	1

Стратегии вложений в недвижимость

Итак, способов инвестировать в недвижимость много. Осталось только разобраться, как правильно заработать на продаже квартир. Ведь нужно учитывать не только возможный доход, но и риски.

Есть несколько способов заработка:

• Прямой метод, когда объект приобретается по договору купли-продажи. Это стандартный вариант и наиболее популярный среди инвесторов.
• Косвенный метод, когда приобретаются ценные бумаги компаний, которые специализируются на инвестициях в недвижимость.

Прежде чем начать получать пассивный доход от вложений, нужно определиться с финансовыми возможностями. От этого зависят дальнейшие действия и приблизительные сроки окупаемости. Но еще сложнее — определиться с объектом инвестиций, поскольку важно заранее понимать, какая недвижимость может принести хорошую прибыль с учетом особенностей региона.

Полезным будет предварительное изучение рынка: что люди покупают или арендуют, сколько предложений и какого характера уже есть. Например, можно воспользоваться площадками объявлений. Учитывайте, что инвестирование — это постоянный анализ, поэтому не жалейте время на мониторинг.

Чтобы заработать на покупке, продаже или аренде, потребуется время. Такой способ заработка точно не подойдет тем, кто ищет быстрый доход. Например, прибыль от перепродажи можно получить где-то через 2 года, от аренды — лет через 6. Все цифры усредненные, но в целом они показывают, что придется подождать.

Инвестирование при малом капитале

Среди всех доступных способов инвестирования, вложения в недвижимость требуют одних из самых больших затрат. Не у каждого есть на это возможность, но многие хотят выбрать именно этот способ. Итак, с чего начать тем, у кого недостаточно финансов для начального капитала:

• Если решаете начать с нуля, то можно рассмотреть ипотеку. Многие банки предлагают выгодные решения, но для этого потребуется предоставить данные о наличии стабильного дохода и хорошей кредитной истории. Процентная ставка индивидуальная для каждого случая.
• Совместное инвестирование — этот способ еще только набирает свою популярность. При хорошем раскладе это выгодное решение, но вся сложность заключается в поиске действительно надежного партнера.
• Клубы инвесторов позволяют найти единомышленников. В таких сообществах можно встретить людей, которые готовы инвестировать деньги в недвижимость. Так появится возможность получить доход и принести прибыль другим.
• Краудфандинг ранее был популярен на менее значимых проектах, особенно в онлайн-играх, но сейчас все большую актуальность получает и в недвижимости. Основная его идея заключается в коллективном финансировании. Так, каждый будет покупать долю в определенном проекте и получать за это прибыль.

Имея за плечами небольшой капитал, важно подобрать или надежного партнера, или проверенный способ привлечения финансов.

Ситуация на рынке России

За последние 3 года стоимость недвижимости, выставленной на продажу в Москве, увеличилась в 1,5 раза. А вот покупательская активность на вторичном рынке оставляет желать лучшего: за 2017 год количество заключенных сделок по договору купли-продажи сократилось на 3,1%.

Более популярны офисные помещения — здесь наблюдается стабильный спрос. Но это средние значения, если смотреть на конкретный проект, то может наблюдаться как повышение, так и увеличение продаж.

Сочи показывает хорошую динамику развития рынка недвижимости, поскольку сама администрация прилагает все усилия, чтобы сделать курорт круглогодичным. Здесь, как и везде, есть спрос на комфортное жилье.

В целом на территории РФ наблюдается дефицит предложений аренды достойных квартир с хорошим ремонтом. Это подтверждает количество новых проектов с апартаментами, которые набирают особенную популярность у семейных пар.

Как будут работать вложения в 2019 году — зависит только от инвестора: куда будут вложены финансы, в какой регион, в какой тип недвижимости. Так, необходимо определиться с тем, в какую недвижимость вкладывать: жилую, коммерческую, зарубежную или на этапе строительства. Учесть особенности региона, его экономику, спрос. Например, в каких-то городах более популярны офисные помещения, а в других — жилые квартиры с хорошим ремонтом. Рынок недвижимости считается одним из самых стабильных и перспективных, и по прогнозам — не теряет спроса, а наоборот, развивается.

Источник: https://Delen.ru/investicii/investirovanie-v-nedvizhimost.html

Как начать инвестировать в недвижимость при малом капитале?

Недвижимость уже долгие годы остается одним из самых распространенных направлений инвестирования. Это можно объяснить тем, что недвижимость, особенно жилая, пользуется популярностью даже в период спада экономики. Она обеспечивает базовую потребность человека – в крыше над головой.

Но многих останавливает довольно высокий порог вхождения в такое инвестирование: имея на руках даже несколько сот тысяч рублей, приобрести объект довольно сложно. Поэтому многие отдают предпочтение банковским депозитам, хотя они и не приносят хорошего дохода.

Возможно ли начать инвестировать в недвижимость с малой суммой денег? Об этом сегодня и поговорим.

Плюсы и минусы вложения денег в недвижимость

Как и любое инвестирование, такое вложение денег имеет свои преимущества и недостатки. Начинающему инвестору стоит хорошо разобраться в них.

Среди основных плюсов можно назвать такие:

• риск полного обесценивания стремится к нулю;
• в долгосрочной перспективе цены на недвижимость обычно растут;
• не требует постоянных временных затрат.

Среди недостатков можно выделить следующие:

• низкая ликвидность. В случае необходимости быстро вывести средства придется сильно снижать цену, что с большой вероятностью приведет к убыткам;
• владение недвижимостью подразумевает определенные расходы (налоги, ремонт и т.д.);
• высокий порог вхождения.

Основные способы инвестирования

Инвестор может зарабатывать на недвижимости двумя основными способами:

1. покупка объекта с последующей его сдачей в аренду;
2. покупка объекта для последующей перепродажи.

Начинающему инвестору стоит обратить внимание на жилую недвижимость эконом-класса. Кроме того, что она требует наименьшего размера вложений, вероятность потери средств на таких объектах минимальна.

Как начать инвестировать в недвижимость с нуля?

Стоит сразу отметить, что начать «с нуля», в буквальном понимании этой фразы, конечно не получится. Но в отличие от распространенного мнения, иметь миллионы, не обязательно. Поэтому инвестировать в недвижимость можно даже при малом капитале.

Вкладываем в новостройку

Один из распространенных способов вложения в жилье при ограниченных финансовых возможностях, это покупка квартиры на стадии котлована или на начальных стадиях строительства. На таком этапе застройщики готовы предлагать самые низкие цены. Чем раньше состоится заключение договора долевого участия, тем дешевле будет стоимость квартиры.

Такое вложение имеет существенный недостаток – риск того, что дом так и не будет сдан в эксплуатацию. Поэтому к выбору компании-застройщика необходимо уделить особое внимание.

Можно пойти и другим путем, который имеет для инвестора двойное преимущество –оформление ипотеки в банке на приобретение квартиры у аккредитованного застройщика. Очень часто в рамках партнерских соглашений между банком и строительной компанией клиентам предлагаются достаточно интересные ставки по ипотеке. Деньги понадобятся только для оплаты первоначального взноса и расходов. Второе преимущество: банки очень тщательно проверяют застройщиков, объекты которых кредитуют, поэтому риск не дождаться своей квартиры – существенно снижается.

Такое вложение средств для начинающего инвестора имеет и свои недостатки. Говорить о прибыли можно не ранее чем через несколько месяцев, но и это бывает редко. Если инвестор планирует перепродажу, то необходимо учитывать наличие кредитного договора. Это часто сужает круг потенциальных покупателей, так как сделка имеет ряд особенностей.

Сдать в аренду квартиру быстро не получится, даже если дом будет достроен быстро. Потребуется время и, опять-таки, деньги на проведение ремонтных работ. Поэтому этот вариант подходит инвесторам, которые готовы ждать продолжительное время первые поступления дохода.

Покупка квартиры на вторичном рынке

При минимальном капитале одним из оптимальных вариантов инвестирования является оформление ипотеки в банке. Как уже упоминалось, лучше выбирать недорогую квартиру небольшой площади. Кредит на такой объект получить гораздо проще.

Чтобы начать получать доход как можно раньше, стоит выбрать объект, который будет пользоваться хорошим спросом у арендаторов. Поэтому стоит покупать жилье в месте с хорошей инфраструктурой и транспортной развязкой. Не стоит тратить много средств на ремонт, достаточно хорошего косметического.

Один из способов увеличения дохода от квартиры – это сдача ее на короткий срок, посуточно. Такие квартиры снимают люди, приехавшие в командировку или на отдых. Поэтому, если инвестор планирует именно так использовать жилье, то нужно подбирать объект в центре города. Такой вид деятельности требует от инвестора гораздо больших временных затрат, так как приходится практически каждый день контактировать с арендаторами и поддерживать жилье в надлежащем состоянии.

Если есть возможность приобрести квартиру больше, чем однокомнатная, то ее можно сдавать покомнатно. Стоит обратить внимание на жилье, которое раньше было коммунальным, планировка в нем больше подходит для таких целей.

При оформлении ипотеки необходимо быть готовым к тому, что весь доход будет идти на погашение ежемесячного платежа по кредиту. Ощутимый доход возможен только после закрытия ипотеки. Но, если учесть, что на первоначальном этапе инвестор вложил минимальное количество собственных денег, то такая инвестиция вполне выгодна.

Покупка комнаты

Этот способ наименее затратный. Но если речь идет о покупке с целью инвестирования, а не для личного использования, это не самый лучший вариант. Прежде всего, взять кредит на покупку комнаты сложно, так как не каждый банк предоставляет такие кредиты. Далее возможны проблемы при аренде, поскольку собственники остальной площади квартиры могут препятствовать вселению посторонних лиц, если данное жилье ранее не было коммунальным.

Покупка залоговой квартиры

Одним из вариантов покупки относительно дешевого жилья является приобретение недвижимости, которая находится в залоге в банке. Причем продавать его может как сам заемщик по личной инициативе, так и банк в порядке принудительного взыскания и реализации.

Первый вариант обычно обходится дороже, чем второй, но и несет меньше рисков для покупателя. Кредит может быть даже не проблемным, просто заемщик по личным причинам хочет продать недвижимость. Сделка происходит в обычном режиме, за исключением того, что квартира имеет обременение, которое банк снимает после расчета покупателя и продавца и погашения задолженности. Если наличных денег нет, и приходится прибегать к ипотеке, то ее можно оформить в этом же банке путем переуступки долга.

Второй вариант несет больше рисков. Через торги чаще всего продают квартиры заемщиков, которые не идут на переговоры с банком. После оплаты покупки может возникнуть проблема с бывшими владельцами, которые могут всячески препятствовать своему выселению.

Также существенным недостатком является то, что посмотреть такую квартиру перед покупкой практически невозможно. Оценить целесообразность приобретения можно только по адресу, количеству комнат, площади квартиры.

После покупки покупателю придется самостоятельно заниматься снятием обременения.

Таким образом, начать инвестировать в недвижимость можно, даже если имеющейся суммы денег недостаточно для покупки объекта. Главное правильно соизмерить риски и потенциальную выгоду.

Источник: https://law03.ru/finance/article/kak-nachat-investirovat-v-nedvizhimost

Как правильно инвестировать в недвижимость: советы для новичков

Вложение средств в недвижимость – это один из самых стабильных, прибыльных и простых способов инвестирования. Квартиры и дома ежегодно дорожают: и даже если в прошлом году наблюдался кризис, рост цен по-прежнему присутствовал. Но не стоит думать, что такой способ идеален для новичков, ведь он тоже имеет свои нюансы, особенности, требует знаний, внимательного подхода. Как правильно инвестировать в недвижимость, чтобы не прогореть и увеличить свой капитал?

ТОП-5 способов, как инвестировать в недвижимость

Вложение в недвижимость – это спекулятивный метод, который является долгосрочным. Получить прибыль за пару месяцев обычно сложно, на оформление сделок и ожидание уходит не меньше года. Существует несколько способ вложения средств:

• Покупка и ремонт – приобретается недвижимость, нуждающаяся в отделке, чаще косметической, но у хозяев нет денег или времени на приведение жилья в порядок. Часто по такой схеме квартиры приобретаются у людей, ведущих асоциальный образ жизни. В объект вкладываются деньги, он превращается в жилье комфортабельного класса, продается дороже;
• Покупка и сдача в аренду – приобретается квартира в популярном районе, на время ожидания роста цен ее сдают – краткосрочно или долгосрочно. Этот метод позволяет получать постоянный заработок, но не является пассивным – придется искать жильцов, контролировать их, следить за порядком;
• Покупка и ожидание – жилье нужно купить в районе, где планируется новая застройка в скором времени, аварийный снос, либо просто место будет пользоваться повышенным спросом. Главное – тщательный анализ рынка перед покупкой;
• Срочная покупка – некоторые люди хотят продать квартиру срочно, так как финансовая ситуация не терпит отлагательств. За жилье они готовы сделать хорошую скидку. Важно постоянно отслеживать такие объявления, быстро заключить сделку, а после – продавать объект без спешки уже по рыночной цене. Правда, при таком методе высок риск нарваться на мошенников;
• Покупка через ДДУ – деньги вкладываются в котлован, когда стоимость квадратного метра низкая. После постройки квартира продается уже по реальной цене.

Кроме того, в Москве и крупных городах популярна покупка большой квартиры, разделение ее на две меньшего размера и получение прибыли. Но если жильем вы будете владеть меньше 5 лет – придется уплачивать НДФЛ или заявлять налоговый вычет.

Как инвестировать при малом капитале?

Предприимчивый человек найдет способ, как инвестировать в недвижимость при малом капитале. Хотя обойтись небольшим количеством денег трудно, это сделать реально:

• Займите у друзей, возьмите кредит в банке, выбирая программы с минимальными ставками. Доход от продажи должен полностью покрывать ваши расходы;
• Привлеките партнеров – если среди друзей есть предприимчивые люди, они могут стать соинвесторами;
• Покупайте доли, комнаты, небольшие коммерческие помещения, стоимость которых вас устраивает.

При небольшом капитале выгодно вкладывать деньги в строительство – траты будут постепенными, можно финансировать проект из своего дохода.

В какую недвижимость выгодно вкладываться?

Покупать недвижимость выгодно в крупных городах – здесь она отличается высокой ликвидностью, повышенным спросом, хорошо продается даже при растущих ценах. Вложить деньги можно в разные виды объектов:

• Коммерческая недвижимость – популярна у опытных инвесторов, рост ее стоимости в год – от 7%. Вложения доступны в офисы, торговые площадки, склады;
• Квартиры – способ характеризуется небольшими рисками, жилой рынок более известен новичку. Достаточно найти хорошую недвижимость, которую через пару лет не составит труда продать;
• Участки – в землю можно вкладываться даже при небольшом капитале, оформление документов упрощено, вероятность мошенничества снижена. Правда, покупать участок нужно в районе, где прогнозируется строительство коттеджного поселка и других объектов, тогда это будет выгодно;
• Частные дома – купить можно готовый коттедж, недостроенный объект, участок под строительство. В последнее десятилетие такой тип недвижимости все более популярен, но дом должен находиться недалеко от города, иметь всепогодный подъезд.

Доходность жилой недвижимости – от 10% в год, при успешном инвестировании за пару лет можно получить и все 70%, ведь такие случаи нередки.

Как купить ликвидную недвижимость?

Выбор недвижимости – решающий шаг при инвестировании. От того, насколько умело вы выберите помещение, зависит его рентабельность и ликвидность, возможность в ближайшие годы получить доход. Учитывайте несколько параметров:

• Расположение – объект должен находиться в перспективном районе с высоким спросом на жилье. Покупать квартиру вблизи свалок и заводов – не лучшая идея, сейчас популярны экологически чистые районы;
• Транспортная доступность – наличие рядом станций метро, остановок, оживленных магистралей является весомым преимуществом. Для загородной недвижимости – железнодорожной станции;
• Инфраструктура – покупателей интересует наличие магазинов, школ, детских садов, аптек, заведений, где можно провести досуг. Квартиры в глухом районе на отшибе города покупают неохотно;
• Вид за окном – хорошо, если по соседству находится парк, либо окна выходят во двор. Вид на достопримечательности, исторические здания тоже является преимуществом;
• Особенности дома, придомовой территории – родителей заинтересует детская площадка, автолюбителей – вместительная парковка. Чистый подъезд станет еще одним плюсом;
• Этаж – не стоит покупать квартиру на первом этаже, если не планируется ее перепланировка в коммерческий объект.

Выбор помещения для инвестирования – сложный процесс, поэтому не следует покупать первую квартиру, которая вам встретится. Изучите юридическую чистоту сделки, посмотрите десятки вариантов, найдите среди них самый перспективный, лучший и прибыльный.

Вложение в ликвидную недвижимость обеспечивает высокую доходность при разумном подходе к этому занятию. Учитесь прогнозировать, видеть перспективы, следить за состоянием рынка недвижимости. И тогда удастся получить хорошую прибыль, купить помещение, которое через 2-3 года увеличит первоначальный капитал на 20-30%. Правда, не забывайте о сопутствующих расходах – налогах, коммунальных платежах. Чтобы затраты окупились, рекомендуется не просто ждать подорожания, а сдавать помещения в аренду – так гораздо выгодней.

Автор Администратор

Источник: https://personmoney.ru/kak-pravilno-investirovat-v-nedvizhimost-sovety-dlya-novichkov/